Dzielnice Warszawy
Osobne linki pod SEO (np. „wycena nieruchomości Mokotów”).
Strona dzielnicowa: Ochota —
Operaty szacunkowe na Ochocie — wycena mieszkań, domów i lokali.
Jak wygląda proces wyceny?
Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określa się wartość nieruchomości. Zgodnie z polskim prawem wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
- Kontakt — rozmowa o nieruchomości, celu wyceny, zakresie prac, terminie i koszcie.
- Dokumenty — określenie dokumentów niezbędnych do wyceny.
- Wizja lokalna — oględziny, dokumentacja fotograficzna, analiza stanu technicznego.
- Opracowanie — analiza informacji, baz danych, aktów notarialnych, badanie transakcji podobnych.
- Operat i omówienie — przekazanie operatu (PDF + papier) i płatność za usługę.
Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?
Najczęstsze sytuacje, w których klienci zamawiają wycenę.
- Kredyt hipoteczny — bank potrzebuje operatu, aby znać wartość zabezpieczenia.
- Zakup / sprzedaż nieruchomości — obiektywna, udokumentowana wycena.
- Sprawy spadkowe, dział spadku — rozliczenia, sąd, urząd skarbowy.
- Podział majątku po rozwodzie / rozstaniu wspólników.
- Ustalanie podatków i opłat (m.in. opłata adiacencka, renta planistyczna).
- Postępowania sądowe i egzekucyjne — spory o wartość, licytacje, odszkodowania.
- Wniesienie nieruchomości aportem do spółki.
- Zmiana przeznaczenia / inwestycje — gdy trzeba wykazać wartość „przed i po”.
Jeśli nie jesteś pewien, czy potrzebujesz operatu — napisz, podpowiem.
Co wpływa na wartość nieruchomości?
Przykładowy katalog czynników (zależny od rodzaju nieruchomości).
#1
Położenie / lokalizacja (dzielnica, ulica, ekspozycja, odległość od centrum)
#2
Dostępność komunikacyjna (drogi, transport publiczny, dojazd)
#3
Otoczenie (sąsiedztwo, hałas, uciążliwości)
#4
Przeznaczenie w planie / sposób użytkowania (mieszkaniowe, usługowe, rolne itd.)
#5
Stan techniczny i standard wykończenia (wiek, remonty, instalacje)
#6
Wyposażenie w infrastrukturę techniczną (media, kanalizacja, gaz itd.)
#7
Stan prawny (własność, użytkowanie wieczyste, służebności, obciążenia)
#8
Inne elementy (widok, kondygnacja, układ pomieszczeń itd.)
Cennik – ile kosztuje wycena?
Orientacyjne widełki (ostateczna cena zależy m.in. od rodzaju nieruchomości, celu wyceny i stopnia skomplikowania).
Nieruchomości mieszkaniowe
- Wycena mieszkania: 700–1000 zł
- Wycena domu: 900–2000 zł
- Dom w budowie: 1100–2000 zł
- Działka budowlana: 700–1000 zł
Nieruchomości komercyjne
- Lokal użytkowy/handlowy: 900–2000 zł
- Kamienica: 2000–6000 zł
- Budynek usługowy: 2000–8000 zł
- Inne (biurowce, hotele, przemysł, służebności, analizy rynku): indywidualnie
Po krótkiej rozmowie podaję cenę i termin realizacji.
Doświadczenie – przykładowe realizacje
Poniższe przykłady są opisane skrótowo (bez danych wrażliwych) – pokazują różne typy nieruchomości i cele wyceny.
Lokal mieszkalny (Warszawa – Bemowo, ul. Szeligowska), budynek w trakcie budowy – cel: kredyt hipoteczny.
Lokal mieszkalny (Warszawa – Mokotów, ul. Rakowiecka), budynek z lat 30. – cel: podział majątku (postępowanie sądowe).
Lokal usługowy (Warszawa – Ochota, ul. Włodarzewska), ok. 200 m² – cel: rozliczenie nakładów inwestora.
Dom jednorodzinny (Warszawa – Wawer, okolice ul. Kurhan), budynek z 1995 r. – cel: ustalenie ceny sprzedaży.
Budynek produkcyjno-magazynowy (Otwock), lata 70. – cel: wartość środka trwałego (podatki).
Nieruchomość gruntowa (Warszawa – Białołęka, okolice ul. Skarbka z Gór) – cel: odszkodowanie za wywłaszczenie.
Budynek zabytkowego hotelu (Sopot), ok. 4000 m² – cel: rozliczenia w grupie kapitałowej.
Działka (Warszawa – Praga-Północ, okolice ul. Kawczej) – wycena + analiza możliwości inwestycyjnych.
Nieruchomość zabudowana (Warszawa – Ursynów), ok. 8000 m² PUM – cel: zbycie w trybie bezprzetargowym.
FAQ
Najczęstsze pytania i odpowiedzi — w rozwijanej formie, żeby strona pozostała lekka.
Podstawy
To profesjonalne określenie wartości nieruchomości na konkretny dzień i do konkretnego celu. Wynik przedstawiam w formie dokumentu – operatu szacunkowego.
Wyceny wykonuje rzeczoznawca majątkowy Mateusz Dąbski. Wynik przekazywany jest w formie operatu szacunkowego.
Wyceniam m.in. mieszkania i lokale użytkowe, domy (również w trakcie budowy), działki oraz nieruchomości komercyjne.
Najczęściej przy kredycie hipotecznym, sprzedaży lub zakupie, podziale majątku/spadku, rozliczeniach podatkowych oraz w innych sprawach wymagających określenia wartości.
Operat szacunkowy to pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi.
Operat szacunkowy to oficjalny dokument rzeczoznawcy, oparty o analizę rynku i oględziny. „Wyceny online” to zwykle orientacyjne kalkulacje – nie mają mocy dokumentu urzędowego.
Proces i oględziny
Kontakt → ustalenie celu i zakresu → lista dokumentów → oględziny i dokumentacja → analiza rynku → operat (papier + PDF) i omówienie.
Tak — kontakt, dokumenty i ustalenia mogą być zdalne. Oględziny nieruchomości są jednak konieczne (ustalamy termin).
Tak. Oględziny pozwalają rzetelnie określić stan oraz cechy nieruchomości.
Zwykle 30–60 minut (mieszkanie/dom), dłużej przy większych obiektach. Nie musisz być osobiście — ważne, aby ktoś mógł udostępnić nieruchomość.
Dokumenty
To zależy od rodzaju nieruchomości i celu wyceny. Najczęściej: numer księgi wieczystej (lub podstawa nabycia), dokumenty lokalu/budynku oraz — przy działkach — dokumenty ewidencyjne i planistyczne.
Zwykle: adres i dane podstawowe, KW (jeśli jest), rzut/powierzchnia, standard, rok budowy, forma prawna oraz dokumenty zależne od celu (np. bank/sąd).
Najczęściej: numer działki i obręb, KW, wypis/wyrys z ewidencji, MPZP/WZ, informacje o uzbrojeniu i dostępie do drogi.
Wycena zawsze jest sporządzana na konkretną datę (np. dzień oględzin albo dzień wskazany przez sąd – zależnie od celu).
Koszt, termin i forma
Tak. Przygotowuję operaty m.in. dla potrzeb zabezpieczenia kredytu. Zakres wyceny dopasowuję do celu oraz wymagań instytucji finansowej.
Tak — wyceniam również domy i lokale w trakcie budowy. Zwykle wymaga to dodatkowych dokumentów (np. pozwolenia na budowę, projektu, informacji o zaawansowaniu prac).
W typowych sprawach (mieszkanie/lokal/dom) zwykle ok. 4 dni robocze od otrzymania kompletu dokumentów i wykonania oględzin. W bardziej złożonych przypadkach termin ustalam indywidualnie.
Koszt zależy m.in. od rodzaju nieruchomości, celu wyceny i stopnia skomplikowania. Po krótkiej rozmowie podaję cenę i termin realizacji.
Operat przekazuję w formie papierowej oraz w wersji elektronicznej. Liczbę egzemplarzy ustalamy indywidualnie.
Co do zasady operat może być wykorzystywany przez 12 miesięcy, o ile nie zaszły istotne zmiany wpływające na wartość. W wielu przypadkach możliwe jest potwierdzenie aktualności.
Formalności i poufność
Tak. Informacje i dokumenty uzyskane w procesie wyceny traktuję poufnie i wykorzystuję wyłącznie do wykonania zlecenia — są objęte tajemnicą zawodową.
Uprawnienia rzeczoznawców majątkowych można zweryfikować w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych.
Proszę o kontakt mailowy lub telefoniczny i przygotowanie informacji: lokalizacja, typ nieruchomości, cel wyceny oraz (jeśli jest) numer księgi wieczystej. Ustalimy dokumenty, koszt i termin oględzin.
Kontakt
Zapraszam do kontaktu — odpowiem z informacją o terminie, wymaganych dokumentach i koszcie.
Adres
ul. Olszewska 17
00-792 Warszawa